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    游離于樓市正規(guī)軍之外的“小產(chǎn)權(quán)房”，由于部分人誤讀“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)”這一改革信號(hào)，近期迅速升溫，“轉(zhuǎn)正”預(yù)期上升。這一預(yù)期漸長(zhǎng)，導(dǎo)致各地對(duì)于“小產(chǎn)權(quán)房”的炒作風(fēng)氣日漲，“小產(chǎn)權(quán)房”短期內(nèi)出現(xiàn)跳價(jià)的現(xiàn)象。

    在這一背景下，日前國(guó)土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部?jī)刹块T聯(lián)合發(fā)出緊急通知，明確要全面、正確地領(lǐng)會(huì)十八屆三中全會(huì)關(guān)于建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)等改革措施，堅(jiān)持依法依規(guī)，嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃，嚴(yán)格實(shí)行土地用途管制制度，嚴(yán)守耕地紅線，堅(jiān)決遏制在建、在售“小產(chǎn)權(quán)房”行為。對(duì)在建、在售的“小產(chǎn)權(quán)房”堅(jiān)決叫停，嚴(yán)肅查處，對(duì)頂風(fēng)違法建設(shè)、銷售，造成惡劣影響的“小產(chǎn)權(quán)房”案件，要公開曝光，掛牌督辦，嚴(yán)肅查處，堅(jiān)決拆除一批，教育一片，發(fā)揮警示和震懾作用。

    同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉在與記者連線時(shí)表示，這有利于遏制“小產(chǎn)權(quán)房”風(fēng)氣日漲跳價(jià)的現(xiàn)象。從近3至6個(gè)月短時(shí)間內(nèi)來講，“小產(chǎn)權(quán)房”交易陷入“觀望”階段，在對(duì)于處理“小產(chǎn)權(quán)房”政策尚未明確之前，“小產(chǎn)權(quán)房”的交易將處于冷卻狀態(tài)。

    “小產(chǎn)權(quán)房”由于缺乏法律保護(hù)，隨著近年來房?jī)r(jià)的上漲，暴露出越來越多的糾紛。北京通州[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]宋莊藝術(shù)家“小產(chǎn)權(quán)房”保衛(wèi)戰(zhàn)，成為“小產(chǎn)權(quán)房”問題的典型案例。盡管面臨法律缺失帶來的風(fēng)險(xiǎn)，為何“小產(chǎn)權(quán)房”建設(shè)屢屢被叫停卻收效甚微？

    分析人士指出，主要在于城市房?jī)r(jià)持續(xù)上漲遠(yuǎn)超普通居民的承受力，同時(shí)保障房建設(shè)體系尚不完善，難以滿足中低收入人群的住房需求，而“小產(chǎn)權(quán)房”由于地價(jià)低廉，沒有繳納相關(guān)稅費(fèi)，房?jī)r(jià)較低，具有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。雖然我國(guó)三令五申購(gòu)買“小產(chǎn)權(quán)房”不受法律保護(hù)，但是“小產(chǎn)權(quán)房”的價(jià)格優(yōu)勢(shì)仍吸引了部分百姓購(gòu)買。其中也不乏一些消費(fèi)者存在僥幸心理，期待后期“小產(chǎn)權(quán)房”能得以轉(zhuǎn)變身份。需求的存在以及較大的利潤(rùn)空間，為“小產(chǎn)權(quán)房”的生存和發(fā)展提供了空間，尤其在動(dòng)輒每平米四五萬元的一線城市等房?jī)r(jià)上漲較高的地區(qū)，“小產(chǎn)權(quán)房”的價(jià)格優(yōu)勢(shì)更加誘人。

    購(gòu)買“小產(chǎn)權(quán)房”的消費(fèi)者一般都是用來自住，鮮有投機(jī)者，因此，對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”的處置一直是一大難題。此次兩部門強(qiáng)調(diào)遏制“小產(chǎn)權(quán)房”，能否會(huì)根除這一現(xiàn)象，“小產(chǎn)權(quán)房”是否將從此退出歷史舞臺(tái)？

    市場(chǎng)人士大多認(rèn)為，解決這一問題尚任重道遠(yuǎn)。針對(duì)增量“小產(chǎn)權(quán)房”，通過加大執(zhí)法力度來解決尚非難點(diǎn)，關(guān)鍵是如何處理存量的問題，挑戰(zhàn)不小。如果強(qiáng)拆則容易激化矛盾，畢竟“小產(chǎn)權(quán)房”的居住屬性，滿足了很多中低收入群體的住房需求。而“轉(zhuǎn)正”顯然沒有指望。隨著新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，迫切需要尋找到一條合適的道路，從根本上解決這一問題。

    張宏偉表示，就當(dāng)前來講，在保障性住房體系還不能真正發(fā)揮其社會(huì)保障作用的市場(chǎng)背景下，一些大城市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格高漲與“小產(chǎn)權(quán)房”并存的現(xiàn)象還將持續(xù)�！靶‘a(chǎn)權(quán)房”的問題不是“頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳”的問題，而是整個(gè)住房市場(chǎng)保障體系的問題。尤其是在建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)推進(jìn)城鎮(zhèn)化過程中，要首先著手解決“失地”農(nóng)民的住房保障問題。

    如何解決“小產(chǎn)權(quán)房”問題，當(dāng)前市場(chǎng)大多認(rèn)為有兩種選擇：一是直接拆除“小產(chǎn)權(quán)房”，以杜絕類似事件發(fā)生。但是，這樣的操作面臨市場(chǎng)、社會(huì)等諸多風(fēng)險(xiǎn)，并不是最佳的方案。二是購(gòu)房者補(bǔ)交土地出讓金等相關(guān)稅費(fèi)從而使“小產(chǎn)權(quán)房”擁有合法的商品住房身份和地位。但是這一思路面臨諸多問題，購(gòu)買“小產(chǎn)權(quán)房”的人大多經(jīng)濟(jì)能力不強(qiáng)，無法承擔(dān)這一費(fèi)用。并且近年來土地價(jià)格不斷上漲，遠(yuǎn)非購(gòu)買之初的水平，這一差價(jià)購(gòu)房者更不愿意承擔(dān)。同時(shí)，交錢可以將“小產(chǎn)權(quán)房”合法化，這不僅涉及法律法規(guī)的問題，還會(huì)帶來一些不確定的風(fēng)險(xiǎn)。如果違法成本不是很高，那么有可能會(huì)導(dǎo)致更多集體土地上建設(shè)“小產(chǎn)權(quán)房”的大量涌現(xiàn)，“轉(zhuǎn)正”的操作過程中很可能為某些人提供了權(quán)力尋租的空間，易于滋生腐敗現(xiàn)象。

    此外，張宏偉還表示，地方政府可以購(gòu)買大量“小產(chǎn)權(quán)房”，通過內(nèi)部流程轉(zhuǎn)換使“小產(chǎn)權(quán)房”合法化，最終沖抵保障性住房的建設(shè)任務(wù)。但由于購(gòu)買商品需求資金量比較大，有可能進(jìn)一步為當(dāng)前地方政府的債務(wù)問題雪上加霜，導(dǎo)致政府更加依賴土地財(cái)政解決當(dāng)前地方債務(wù)的問題。

    權(quán)衡利弊，選擇最佳方案，各方正在探索中。一些城市包括北京、深圳等都在試點(diǎn)解決“小產(chǎn)權(quán)房”，把“小產(chǎn)權(quán)房”納入到保障房、公租房、經(jīng)濟(jì)適用房系列，同時(shí)通過交一部分稅來加以規(guī)范。

    分析人士指出，從根本上來講，“小產(chǎn)權(quán)房”的出現(xiàn)乃至難以治理背后的根源還是“土地財(cái)政”的問題，不破除地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴，治理“小產(chǎn)權(quán)房”往往最終陷入“兩難困境”。

2013年11月25日 13:27來源：中新網(wǎng) 龐東梅